編者按：園區是一個載體，上游連接資本市場，中間承載實體經濟，下游輸出產品和服務，串聯起產業發展全鏈條；園區也是一部歷史，從工業園區、開發區到智造園區，從物流倉庫、物流園到高標倉和冷鏈，見證經濟發展變遷的全過程。經濟觀察報推出【園區plus】系列報道，用以記錄新經濟篇章下園區新貌。

經濟觀察網 記者 田國寶?12月14日，華夏杭州和達高科產業園封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“華夏和達高科REIT”）發布認購和配售結果，通過戰略配售、網下發售和公眾投資者發售等方式完成全部5億份發售。

從9月14日申報以來，華夏和達高科REIT經歷多次補充資料，直到11月28日才注冊生效；12月7日開始詢價，12月12日網下及公眾基金份額認購，由于認購較為踴躍，當天下午就完成了認購。

(相關資料圖)

華夏和達高科REIT是國內首個REITs上市的醫藥園區，也是第十個REITs上市的產業園區，底層資產包括和達醫藥谷一期及孵化器兩個園區。隨著募資結束，該支基金將在近期正式上市。

發行

華夏和達高科REIT原始權益人為杭州萬海投資管理有限公司、杭州和達高科技發展集團有限公司，REITs管理人為華夏基金管理有限公司。

華夏和達高科REIT發行總額共計5億份，根據詢價結果，最終將價格定在2.808元/份，據此，預計最高可募集超過14億元的資金。

這次華夏和達高科REIT發售由戰略配售、網下發售和公眾投資者發售三個部分組成，其中19家戰略投資者累計認購3.15億份，占比達到63%，戰略投資者認購比例高也是目前公募REITs普遍特征之一。

此外，96家網下投資者管理的341個有效報價配售對象累計認購額超過195.88億份，最終確定發售1.295億份；38397名公眾投資人有效認購基金份額150.42億份，最終發售的基金份額數量為0.555億份。整體認購倍數達到155倍。

自2021年首批公募REITs發售以來，每家發售過程中都受到投資者追捧。一方面源于首批上市的均為各個領域相對優質的資產，無論盈利能力還是收益能力均有一定的保證；另一方面也因為公募REITs產品發售，戰略投資人均認購其中大部分份額，面向市場發售的份額相對較少。從已經上市的公募REITs來看，戰略投資者認購占比均超過50%。

從投資人來看，和達高科認購了其中31%的份額，萬海投資認購20%份額，和達高科和萬海投資均是原始權益人及關聯方。也就是說，華夏和達高科REIT的原始權益人認購了超過一半的份額。

從已經發行的公募REITs產品來看，東吳蘇州工業園REIT的原始權益人及關聯方認購比例達到40%，博時招蛇REIT原始權益人及關聯方認購比例32%，建信中關村REIT的原始權益關聯方認購比例33%。

也有部分公募REITs產品的原始權益認購比例較低，比如華夏合肥高創、國泰君安東久、國泰君安臨港創新園等公募REITs的這一比例在20%左右；而華安張江光大園REIT原始權益人及關聯方認購比例只有10%左右。

華夏和達高科REIT約定認購時間為12月12日-13日，但由于認購較為踴躍，12日當天下午15時就結束認購，戰略投資人于13日繳納認購的款項后，整個基金的募資就全部結束，只等上市了。

截至目前，公募REITs產品分為特許經營權及產權兩個類別，特許經營權包括污水處理廠、電廠及收費公路等。而產權類主要針對產業園區、物流園區及租賃性住房等重資產，華夏和達高科REIT屬于后者。

從二級市場來看，園區類資產的公募REITs表現明顯好于其他類別，其中華安張江光大園區和紅土創新鹽田港自上市以來漲幅均超過40%；中金普洛斯、建信中關村、博時招蛇、國泰君安臨港、國泰君安東久漲幅也超過30%。

資產

華夏和達高科REIT的底層資產是位于杭州錢塘新區的兩個園區，其中和達藥谷一期建筑面積8.5萬平方米，于2017年建成并投入運營；孵化器建筑面積12.4萬平方米，一二期分別于2007年和2012年投入運營。

園區類資產公募REITs中，包括中關村、招蛇、臨港園區、蘇州工業園、合肥高新等大部分產品，納入的底層資產均為2個園區。國泰君安東久是位于長三角的4個園區，張江高科是1個園區。

作為長三角經濟活躍的城市之一，杭州產業園區發展較為迅速，2021年，存量園區面積超過1400萬平方米，平均租金保持在1.6-1.9元/平方米/天；2022年預計新增220萬平方米，整體空置率維持在10%左右。

截至2022年中，和達藥谷一期園區共有49名租戶，整體出租率達到99.5%，其中前10名租戶占比達到21.16%，租金為1.4元/平方米/天，每年租金增長幅度預計在3%左右。租金是園區最重要的收入。

孵化器項目共有311名租戶，前10名租戶占比13.41%，整體出租率不足90%，與和達藥谷一期有一定差距。租金水平在1.58元/平方米/天，每年租金增幅預計在3%左右，與和達藥谷一期相當。

與其他園區類公募REITs產品的底層資產相比，華夏和達高科REIT的孵化器項目出租率相對較低，中關村、招蛇、臨港、張江、蘇州工業園、東久等園區納入公募REITs底層資產的出租率均接近100%。

從租戶構成來看，和達藥谷一期園區醫藥研發類企業占比最高，占到26.5%；其次是科技推廣和應用服務，占比25.6%；醫藥制造企業和研究和試驗發展占比分別為12.3%和10.4%；配套類占比4.6%。

孵化器項目租戶的集中度更高，科技推廣和應用服務占比32.5%，軟件和信息技術服務占比18.7%，批發和研究試驗發展占比分別為12.1%和11.1%。在租戶業態上，不同于和達藥谷一期主要針對生物醫藥，孵化器更側重互聯網科技。

相比而言，招商蛇口公募REITs底層資產的萬融大廈和萬海大廈的業態配比更為一致，新一代信息技術產業和文化創意產業合計占比分別達到了51.5%和54.8%，傳統產業占比分別為14.2%和15.4%。

建信中關村REIT底層資產兩個園區有69家租戶，其中軟件和信息技術服務業租賃面積占比達到53.8%，科技推廣和應用服務占比27.85%，兩者合計占比超過八成，這也是園區類公募REITs租戶業態最為集中的產品。

從已經發行上市的園區類公募REITs來看，一線城市園區的業態更為集中，比如華安張江光大、建信中關村的單一類租戶占比均超過50%；主題類園區的業態比綜合性園區集中，比如建信中關村和和達藥谷一期主業態占比均超過50%。

收益

華夏和達高科REIT底層資產兩個園區的收入來源有租金、物業費和管理費等等，其中租金是主要收入。

從2019年到2021年，華夏和達高科REIT旗下兩個園區的營業收入分別為1.02億元、0.95億元和1.23億元，其中租金收入分別為0.82億元、0.68億元和0.93億元，占比均超過了七成。

2022年上半年，華夏和達高科REIT兩個園區的營業收入為0.43億元，其中租金收入為0.28億元，租金收入占比降至65%。主要受疫情影響，兩個園區的出租率或租金收繳率下降所致。

從利潤上來看，2019年到2021年，兩個園區的凈利潤合計為114.8萬元、-670.2萬元和1732.7萬元。2022年上半年的凈利潤虧損額度達到了1034.3萬元。收入減少是造成虧損的主要原因。

從同類園區資產來看，2022年上半年營收普遍出現下降，國泰君安東久、華夏合肥高新和國泰君安臨港等營收同比跌幅均超過70%；但從利潤上看，出現虧損的只有華安張江光大園區和華夏和達高科。

從華夏和達高科REIT底層資產兩個園區來看，2022年上半年，和達藥谷一期實現凈利潤241億元，虧損主要發生在孵化器項目上，由于出租率持續下滑，加上租金減免較多，最終導致收入大幅下滑和虧損。

華夏和達高科REIT的募集說明書顯示，2022年上半年孵化器營收1772.98萬元，而營業成本達到1897.67萬元，加上1250.46萬元的財務成本，導致項目虧損達到1275.62萬元，創下同期虧損紀錄。

實際上，孵化器項目一直處于虧損狀態，2019年虧損1018萬元，2020年虧損1834萬元，2021年虧損250萬元。孵化器項目虧損背后除了營收下降外，一個重要原因是財務成本較高，同期和達藥谷一期財務成本402萬元，不到孵化器的三分之一。

在已經上市的園區類公募REITs中，華夏和達高科REIT底層資產的財務成本是最高的，2022年上半年，博時招蛇的財務成本是668.7萬元，國泰君安東久是818.24萬元（一季度數據），東吳蘇州工業園、華安張江、建信中關村等財務成本幾乎為零。

2022年8月，為了替換原有貸款，孵化器項目從興業銀行杭州分行獲得3.87億元貸款，年華利率為3.2%，和達藥谷一期以同樣利率向興業銀行貸款1.83億元。兩筆貸款期限均為15年，興業銀行為華夏和達高科REIT的托管行。

招募說明顯示，華夏和達高科REIT的2022年經營活動現金流余額預計為-2278萬元，可供分配的金額為965萬元，分配率4.53%；2023年經營現金可以達到6926萬元，可供分配的金額5925萬元，分配率4.64%。

從已經上市公募REITs可供分配金額來看，2022年上半年，建信中關村為7793萬元，東吳蘇州工業園為5244萬元，華安張江光大為3357萬元，博時招蛇為2882萬元。

標簽： 募資或超14億 和達高科REIT底層資產喜憂參半｜園區Plus