1、主持人：相信關心市場的朋友們都知道，自基礎設施公募REITs正式上市交易以來，受到市場各界廣泛關注，可以簡單介紹一下什么是基礎設施公募REITs？其主要收益來源是什么？

回答：REITs（Real Estate Investment Trusts，不動產(chǎn)投資信托基金）是指在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)資產(chǎn)或權益轉化為流動性較強的上市證券的標準化金融產(chǎn)品。簡單來說，REITs通過募集眾多投資者的資金，用于投資不動產(chǎn)資產(chǎn)來獲得收益。與股票和債券相比，REITs具有相對中等風險、中等收益的特征。2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，明確要求在基礎設施領域推進不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱基礎設施公募REITs或公募REITs）試點工作，也代表著境內基礎設施公募REITs試點正式起步。基礎設施公募REITs收益依賴于基礎設施項目運營產(chǎn)生的收益，主要影響因素包括基礎設施項目所屬行業(yè)的平均收益水平、項目自身的運營情況等方面。

2、主持人：那么推進基礎設施公募REITs試點有何重要意義？

回答：好的，基礎設施公募REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產(chǎn)，填補當前金融產(chǎn)品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務實體經(jīng)濟質效。短期看有利于廣泛籌集項目資本金，降低債務風險，是穩(wěn)投資、補短板的有效政策工具；長期看有利于完善儲蓄轉化投資機制，降低實體經(jīng)濟杠桿，推動基礎設施投融資市場化、規(guī)范化健康發(fā)展。

3、主持人：基礎設施公募REITs與股票有什么不同？

回答：如果說股票是“公司上市”后發(fā)行的有價證券，公募REITs可以被形象地理解為“資產(chǎn)上市”后發(fā)行的有價證券。投資人通過持有REITs基金份額，間接成為了基礎設施項目的“股東”，且基金上市之后也會有交易報價，與股票投資有異曲同工之妙。

不同于股票，公募REITs具有以下特點：首先，公募REITs市場波動相對較小。公募REITs底層資產(chǎn)主要為成熟優(yōu)質、運營穩(wěn)定的基礎設施項目，現(xiàn)金流預期相對明確，單位價值波動性原則上相對有限。其次，公募REITs收益的增長空間相對有限。從物業(yè)運營角度來看，出現(xiàn)物業(yè)收入大幅增長或維持持續(xù)性高增長的可能性較小。在此基礎上，公募REITs具有較高的分紅比例。公募REITs設有強制分紅比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，收益分配機制相較股票更為嚴格。

4、主持人：近期，交易所市場個別基礎設施公募REITs價格漲幅較大。對投資者來說，公募REITs二級市場價格持續(xù)上漲有何風險？

回答：與股票、基金不同，公募REITs以底層基礎設施項目評估價值為定價基礎，將運營產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流（如項目租金、垃圾處理費等）作為主要回報來源，隨著交易價格上漲，產(chǎn)品凈現(xiàn)金流分派率將逐步下降。以“紅土鹽田港REIT”為例，以3月3日收盤價3.682元進行測算，產(chǎn)品凈現(xiàn)金流分派率將由發(fā)行時的4.15%下降至2.59%。投資者若盲目跟風高溢價買入公募REITs產(chǎn)品，將面臨投資回報大幅下降的風險。

5、主持人：投資者應當如何理性看待公募REITs投資？

回答：公募REITs產(chǎn)品所持基礎設施項目盈利能力較強，分派率良好，二級市場價格較發(fā)行價上漲存在一定業(yè)績支撐，但投資者應理性看待公募REITs產(chǎn)品與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解公募REITs長期持有、穩(wěn)定經(jīng)營基礎設施項目的投資邏輯。境內公募REITs市場剛剛起步，市場對于REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不熟悉。投資者應警惕部分產(chǎn)品交易價格可能存在非理性上漲，切勿跟風炒作，避免高溢價買入相關REITs份額造成投資損失。建議投資者基于理性分析判斷，根據(jù)未來分紅預期，合理評估REITs投資價值，樹立理性投資理念。對于廣大投資者來說，穩(wěn)健、安全、收益中等、適宜長期持有，是公募REITs作為投資產(chǎn)品的“角色定位”。

6、主持人：基礎設施公募REITs發(fā)售流程是怎樣的？投資者如何參與基金份額認購？

回答：基礎設施基金份額的發(fā)售，分為戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下詢價并定價、網(wǎng)下配售、公眾投資者認購等環(huán)節(jié)。基金管理人或財務顧問通過向網(wǎng)下投資者以詢價的方式確定基礎設施基金認購價格后，投資者按照確定的認購價格參與基礎設施基金份額認購。

投資者參與基礎設施基金份額認購的方式有三種，分別為戰(zhàn)略投資者配售、網(wǎng)下投資者配售和公眾投資者認購。

7、主持人：投資者參與基礎設施基金投資有準入條件嗎？

回答：投資者參與基礎設施基金投資無準入條件要求，但普通投資者在首次認購或買入基礎設施基金份額前，應當通過基金銷售機構或證券公司等以紙質或者電子形式簽署風險揭示書，確認了解基礎設施基金產(chǎn)品特征及主要風險。

8、主持人：基礎設施基金有哪些交易方式？

回答：基礎設施基金可以采用競價、大宗和詢價等深交所認可的交易方式進行交易。除《深圳證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金業(yè)務辦法（試行）》另有規(guī)定外，基礎設施基金采用競價及大宗交易的，具體的委托、申報、成交、交易時間等事宜應當適用《深圳證券交易所交易規(guī)則》《深圳證券交易所證券投資基金交易和申購贖回實施細則》等相關規(guī)定。

9、主持人：基礎設施基金的交易申報及成交確認時間如何安排的？申報數(shù)量有哪些要求？

回答：基礎設施基金采用競價交易的，申報時間為每個交易日9:15至9:25、9:30至11:30、13:00至15:00。

基礎設施基金采用協(xié)議大宗交易的，申報時間為每個交易日9:15至11:30、13:00至15:30。采用盤后定價大宗交易的，申報時間為每個交易日15:05至15:30。

基礎設施基金采用詢價交易的，申報時間為每個交易日9:15至11:30、13:00至15:30。

基礎設施基金采用大宗或詢價交易的，在接受申報的時間內實時確認成交。

基礎設施基金采用競價交易的，申報數(shù)量應當為100份或其整數(shù)倍，賣出基金時余額不足100份部分，應當一次性申報賣出；單筆申報的最大數(shù)量應當不超過10億份。

基礎設施基金采用大宗或詢價交易的，單筆申報數(shù)量應當為1000份或者其整數(shù)倍。

今天的分享就到這里了，在此提醒廣大投資者參與市場前要充分了解業(yè)務規(guī)則及制度安排，理性看待價值投資，避免盲目交易。（開源證券）

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