觀點網(wǎng)2022年即將過去，遠洋系的資產(chǎn)出售則還在繼續(xù)。

繼遠洋集團聯(lián)合遠洋服務作價55.5億元出售成都遠洋太古里項目50%權益予太古地產(chǎn)后，12月的出售再添一筆，這次是海外投資平臺——盛洋投資透過美國房地產(chǎn)基金平臺出售一項美國物業(yè)。

(資料圖)

近日，盛洋投資(控股)有限公司董事局宣布，于2022年12月21日(美國東部時間)，旗下的Rosemont Lakeview Operating LLC作為賣方與買方OakPoint Capital Partners就出售事項訂立買賣協(xié)議。

據(jù)此，賣方有條件同意出售美國田納西州一處物業(yè)，代價為4150萬美元(相當于約3.26億港元)。該等物業(yè)由賣方全資擁有，包括兩幢6層及一幢5層寫字樓以及多個停車位。

在盛洋投資的評估中，即使這次出售事項預計錄得虧損約934.3萬美元(相當于約7334.3萬港元)，但依然符合公司及股東的整體利益，最重要一點就是“出售事項為賣方變現(xiàn)其于該等物業(yè)之投資之良機，并提供正現(xiàn)金流量”。

回流現(xiàn)金，這應該是大部分資產(chǎn)出售的主要出發(fā)點，接連出售資產(chǎn)的遠洋系也不例外。2022年即將過去，大家希望盡快渡過這一劫。

再售美國物業(yè)

在盛洋投資看來，此次出售是物業(yè)投資中的一項普通動作。

觀點新媒體查閱公告了解，盛洋投資主要于美國及香港從事物業(yè)投資、于美國從事物業(yè)發(fā)展及其他業(yè)務（包括基金投資及證券投資），而其于美國物業(yè)市場的投資乃透過美國房地產(chǎn)基金平臺GR Realty（盛洋投資間接非全資附屬公司）進行。

據(jù)介紹，GR Realty為一個全面綜合房地產(chǎn)平臺，投資于美國特定目標市場的物業(yè)并作為普通合伙人管理物業(yè)基金，近三十年來一直為投資者及租戶提供度身訂造的房地產(chǎn)方案。

公告顯示，本次交易的賣方歸屬于GR Realty投資組合內(nèi)的其中一項基金，由GR Realty（作為普通合伙人）管理。

“GR Realty為一個于美國特定目標市場投資物業(yè)并作為普通合伙人管理物業(yè)基金之全面綜合房地產(chǎn)平臺。由于GR Realty Group主要從事管理于美國持有物業(yè)之基金，GR Realty Group于其正常及一般業(yè)務過程中于美國買賣物業(yè)?！?/p>

盛洋投資認為，目前，GR Realty的戰(zhàn)略性營運計劃為專注于基本因素令人信服、高流動性及人口結(jié)構(gòu)持續(xù)改善，并由科技帶動的海岸門戶市場及精選市場（大部分位于美國西岸及東岸），同時于適當時機逐步出售位于非重點市場（大部分位于美國中部）的資產(chǎn)，如此次出售的田納西州等物業(yè)。

“經(jīng)考慮物業(yè)及市場情況以及有限合伙人之退出意愿，出售事項為賣方變現(xiàn)其于該等物業(yè)之投資之良機，并提供正現(xiàn)金流量。”按照盛洋投資說法，田納西州項目在現(xiàn)階段并非優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)，出售是合適時機，且還可借此回流現(xiàn)金流，可謂一石二鳥。

但與此同時，其又補充道，該等物業(yè)于2022年10月31日之未經(jīng)審核賬面值約為5002.40萬美元（相當于約3.93億港元），“本集團預期就出售事項錄得虧損約934.30萬美元（相當于約7334.30萬港元）?！?/p>

單純從交易金額看，這次交易或許不劃算，但若考慮資金回流的作用，這又的確是一次合理的出售——關于出售所得款項，首要一項就是償還相關按揭貸款。

賣方將自出售事項收取的預期所得款項凈額(經(jīng)扣除適用交易費及稅項)約為3923.8萬美元(相當于約3.08億港元)，其后將用于償還相關按揭貸款;支付賣方母基金普通合伙人的績效費用;及根據(jù)賣方母基金之有限合伙協(xié)議分派予賣方母基金的有限合伙人。

事實上，GR Realty從去年開始持續(xù)進行資產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整，已經(jīng)多次出售美國投資物業(yè)。

作為地產(chǎn)金融平臺，盛洋投資大約在2013年左右將投資版圖拓展至美國、歐洲及澳洲等，此后逐漸收縮至美國、香港兩個市場。

截至2022年中期，盛洋投資資產(chǎn)總值約149.33億港元，較上年末減少約6.8%（2021年度資產(chǎn)總值同比減少10.76%）。其中，于美國、香港的投資物業(yè)分別占資產(chǎn)總值的55%、3%，于美國的發(fā)展中物業(yè)占比14%。

而美國的所有物業(yè)投資及物業(yè)開發(fā)均由GR Realty團隊管理。

具體而言，美國投資物業(yè)約14項，涉及可租賃面積約369.2萬平方呎，中部、西岸、東岸分別占比58%、32%、10%；估值約82億港元，中部、西岸、東岸則分別占比26%、64%、9%，西岸仍是最具有價值的市場。

據(jù)盛洋投資中期報告顯示，于2022年中期期間，該集團錄得收入4.91億港元，同比減少23.4%，錄得分屬于公司股東的虧損1.47億港元。原因是地緣政治局勢緊張，美國通脹高企及加息等因素造成不利金融市場狀況，集團證券及基金投資分部產(chǎn)生虧損分別為3900萬港元及1.42億港元。

對此，盛洋投資表示，投資型物業(yè)的整體表現(xiàn)于2022年上半年保持相對穩(wěn)定。自COVID-19疫情爆發(fā)的過往幾年，該集團透過美國物業(yè)基金管理平臺GR Realty逐步完成部分項目的退出。

于2022年上半年，該集團完成出售位于美國東岸及中部（如奧克拉荷馬州及北卡羅萊納州）的5個房地產(chǎn)項目，并錄得出售收益港幣3100萬元。

遠洋“渡劫”時

若放大觀察視野，可以發(fā)現(xiàn)，進行資產(chǎn)調(diào)整的不僅限于盛洋投資，“遠洋系”均有類似動作，主要動機同樣是回流資金，其中備受關注的當屬成都遠洋太古里的交易。

12月中，遠洋集團、遠洋服務、太古地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)布公告稱，遠洋集團、遠洋服務計劃以55.5億元的代價，向太古地產(chǎn)出售成都遠洋太古里50%股權。

公告明確，遠洋集團、遠洋服務計劃分三次交割上述權益。

其中，第一期交割后，遠洋集團控股及遠洋服務各自在目標集團的權益由50%下降至35%，此番交割的代價為10億元；第二期交割后，遠洋服務將不再擁有物管公司的任何權益，代價為5900萬元；第三期交割，遠洋集團將不再擁有目標集團的任何權益，代價則為44.91億元。

12月21日，太古地產(chǎn)宣布，上述交易的第一次交割已于公告當日發(fā)生。于第一次交割后，太古地產(chǎn)集團于目標集團的權益將由50%增加至65%。

針對成都太古里標桿項目的出售，市場看法大多是“籌錢”目的，畢竟2022年以來遠洋集團已屢次出售資產(chǎn)以回籠資金。

其中，11月，遠洋集團向遠洋服務出售位于北京及深圳的兩處物業(yè)，對價7736萬元；10月，遠洋集團向中國人壽地產(chǎn)平臺國壽置業(yè)出售了北京中國人壽金融中心10%股權，交易對價為2.33億元；7月，市場消息傳遠洋集團以質(zhì)押成都遠洋太古里項目50%股權為代價，向中國人壽籌資約40億元。

6月，出售位于豐臺區(qū)麗澤商務區(qū)的北京銳中心項目，交易價格50.15億元；4月以約30億元向中國人壽出售北京頤堤港一期項目公司股權……

積少成多，聚沙成塔。上述數(shù)項資產(chǎn)出售，料可回籠資金逾百億。

事實上，遠洋集團早已開始著手籌措資金：1月增發(fā)2億美元綠色票據(jù)，2025年到期，票面利率2.7%；3月完成人民幣20億元PPN發(fā)行，3年期，票面利率5.32%；4月發(fā)行2億美元綠色票據(jù)，3年期，票面利率3.8%；5月完成公司債回轉(zhuǎn)售；6月成功簽約境外銀團貸款等。

據(jù)披露，上半年遠洋已償付各類有息債務超過130億元，及供應鏈ABS約66億元；此外接連提前償還5億美元票據(jù)本息、兩筆ABS共計8.75億元；11月中旬，完成一筆10億元公司債的如期兌付，至此年內(nèi)到期信用債均已償還完畢。

如此看來，遠洋集團2022年的“劫數(shù)”已過，但2023年也即將到來，新的任務也將接踵而來。根據(jù)中期報告顯示，截至2022年6月30日，遠洋1年內(nèi)到期貸款約182.25億元，占貸款總額19%；1至2年到期貸款約179.37億元，占貸款總額19%；2至5年到期貸款約506.66億元，占貸款總額54%；5年以上到期月79.24億元，占8%。

在資產(chǎn)變現(xiàn)的同時，遠洋集團還相繼和數(shù)家銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得數(shù)百億的大額授信，這也是提振資本市場信心的一大表現(xiàn)。

包括12月19日消息，遠洋集團與中國郵政儲蓄銀行股份有限公司簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在綜合授信服務、債券承銷與投資業(yè)務、個人金融業(yè)務等領域優(yōu)先開展優(yōu)質(zhì)和高效的業(yè)務合作。協(xié)議約定，郵儲銀行將向遠洋集團及其控股的企業(yè)提供不超過人民幣180億元意向性授信額度，用于支持遠洋集團的融資需求。

12月15日，遠洋集團還一次性獲得了中國工商銀行500億元綜合授信支持。根據(jù)協(xié)議，工商銀行將在綜合授信服務、房地產(chǎn)新增融資服務、房地產(chǎn)存量融資服務以及其他金融合作等領域與遠洋集團展開全面合作，并將積極支持遠洋合理的融資需求，提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款、債券承銷與投資、房地產(chǎn)并購融資及其配套服務、租賃住房融資、預售資金監(jiān)管保函、境外融資、內(nèi)保外貸等綜合融資服務，利用其金融資源和產(chǎn)品優(yōu)勢，助力遠洋集團長期穩(wěn)健發(fā)展。

此前11月29日，山東工行與遠洋集團等10家房企達成戰(zhàn)略合作，提供意向性融資總額不低于200億元。

總額超過800億元的授信合作，即使不能立刻轉(zhuǎn)化為實際融資，但對于亟需資金的房企而言，這無疑是最好“代言”。

標簽： 遠洋渡劫時 盛洋投資4150萬美元再售美國物業(yè) 遠洋服務