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按照美林時鐘配置理論，中國2023年經濟處于復蘇周期，股市是會有良好表現的。

今年以來，A股基本上是在按照這個腳本走的。節前，不論是股票市場，還是商品市場均基于強烈經濟復蘇的預期而大規模上漲。節后，消費數據略低于預期，市場歇一歇腳，連續回調了幾天。后來，在1月金融宏觀數據披露前后，市場又開始樂觀起來。

2023年，政策目標是全力搞經濟。全年料將保持寬松的貨幣政策，而經濟基本面復蘇的斜率決定著大A的高度和空間。

而經濟盤最大的有兩塊，一個是房地產，另一個是消費。消費的大頭是汽車，政策施展的空間會比較大，企穩回升的趨勢比較明顯。

對于地產，政策已經在過去幾個月之內打出了“三支箭”，在需求端也有一些動作，但目前看效果似乎不太理想。

房地產是中國最大的順周期行業，上下游以及相關產業鏈拉動的GDP在20-30%。它修復的速度與斜率，基本也決定著經濟復蘇的強度，也決定著大A今年的行情高度。

上周五，央媽的數據姍姍來遲，給了我們一個全面審視和觀察地產恢復的窗口。

01

1月，社會融資總規模為5.98萬億元，超出市場預期的5.4萬億元。這相較于2021年同期少增1959億元，大幅高于最近5年歷史同期的均值水平。社融存量增速為9.4%，較去年12月回落0.2%，繼續探底，刷新歷史新低。

社融中，人民幣貸款新增特別猛，為4.9萬億元，同比多增9227億元。這又分為企業部門貸款以及居民部門貸款。前者總新增4.68萬億元，中長期貸款新增3.5萬億元，同比增1.4萬億元，環比增2萬億元。

可見在疫情優化之后，企業對于投資實體的信心明顯恢復。

居民端，新增貸款2572億元，短貸341億元，環比12月的-113億元有所恢復，但仍然不足2022年同期的1006億元。中長期貸款，新增2231億元，環比小增366億元，遠不及2022年同期的7424億元。

從這兩組數據也可以看出，個人消費端并沒有呈現疫后春節高水平表現，地產需求仍然明顯不足，也印證了春節返鄉置業并沒有多火熱。這從房企的銷售、成交、拿地等也可以看出一些端倪。

據克而瑞數據顯示，1月百強房企銷售操盤金額為3542.9億元，同比下降32.5%，環比降幅達到48.6%。成交方面，1月重點100城新建住宅成交規模銷售同比降幅超20%，絕對規模降為2015年以來同期最低水平，單月已連續20個月同比下降。另外，TOP100企業拿地總額591億元，同比下降29.4%。且拿地企業主要以地方城投及本土民企為主，拿地節奏明顯放緩。

地產需求端沒有出現“開門紅”，呈現較大壓力。地產供給端，則有明顯改善。

據克而瑞數據，1月80家典型房企融資總量為543.59億元，環比減少44.8%，同比減少44%。剔除春節假期因素，與去年2月同比增長40%。

股權融資方面也很大進展。12月份以來，A股至少有16家房企宣布進行定增融資，比如，保利發展125億元，華發股份60億，榮盛發展、迪馬股份、中南建設等宣布數十億股權融資。

當然，最為勁爆的還是上周末萬科官宣的150億定增大案。其中，105億投入到公司旗下11個房地產開發項目，45億用于補充流動性資金。如果順利發行，這將會是股權再融資重啟以來最大規模的定增案。

要知道，縱觀萬科的融資歷史，已經有16年沒有向市場伸手融資，憑借自我造血能力，并持續多年高額分紅回饋廣大股東。但現在，也發生了一些變化。

目前來看，地產供給端有比較明顯的修復，但需求端仍然出現疲軟態勢。整體地產復蘇力度和斜率是不及預期的。

當然，這也為后續政策留下了施展空間，比如全面下調房貸利率，一線和主要二線城市完全放開限購限貸等等。但這些都屬于大招，不會輕易使用，需要密切跟蹤。

要知道，在去年年底的經濟工作會議上，并沒有拿掉“房住不炒”說法，沒有釋放強刺激，更多是平衡過渡，托而不舉。

02

去年11月初的疫情優化以及房地產政策的轉彎調整后，地產、銀行兩個板塊迎來了一波快速反彈。其中，銀行ETF一度大漲18.5%，龍頭招商銀行一度大漲56%，驚詫眾人。

而春節假期之后，銀行板塊持續調整，跌幅逾4%。其中，招行持續下跌超10%，寧波銀行同期下跌9%。

很顯然，這對節前市場極其樂觀的地產預期進行了修正。

除此之外，節后頻上熱搜的“提前還貸”現象也給銀行板塊施加了較大壓力，因為居民個人住房按揭貸款可謂是銀行最為優質的資產。

一方面，凈利差較大，主流銀行負債成本不足2%，而貸款利率過去有5%以上，凈利差妥妥的有3%以上，且風險極低，還能獲得一個高粘性的零售客戶。

另一方面，違約率極低。比如，招行2021年個人按揭貸款不良率僅0.28%，是大類貸款類型中最低的。

這亦是銀行方面一拖再拖的核心邏輯——一些銀行關閉線上提前還款通道、還款額度用完、提前還款申請3個月不催不處理、預約成功也不扣款等情況時有發生。

這個時候，為何不少人會“提前還貸”？

一方面，新老房貸存在一些利差。今年來，全國多個城市密集調整房貸利率，從“4字頭”的首套房貸利率下調到“3字頭”，包括東莞、中山、惠州、珠海、韶關等。而過去，房貸普遍在5%以上，甚至有6%的情況。利率相差1個點，200萬的房貸1年就有著2萬元的利息差。

另一方面，房貸利率與投資收益之間的利差。現在，很少有銀行理財產品有超過5%的穩定回報率的，如果低于這個數，相當于就虧錢了。

尤其是去年疫情調整放開，市場預期經濟會強勢復蘇，導致債券市場大幅下跌，銀行理財有一波集中大跌，一定程度上也加劇了“提前還貸”的現象。

當然，這個時候跟風去提前還房貸，是需要慎重的。如果有大量閑錢，且穩定回報率低于房貸利率，選擇提前還房貸是可以考慮。但手上沒余錢，需要過橋還清再轉抵押貸，將面臨資金成本以及政策的重大風險，是不太可取的。

正因為居民端提前還貸，也一定程度上加速了個人住房貸款余額增速的持續下滑。2022年末，總余額為38.8萬億元，全年新增4800億元，同比增1.2%，相較于2021年末下降10%，創下新世紀以來的最低值。

看來，銀行想要像過去那樣躺賺也很難了。

03

“這是一個最好的時代，也是一個最壞的時代”；

“這是一個智慧的年代，也是一個愚蠢的年代”；

“這是一個信任的時期，也是一個懷疑的時期”；

“這是希望之春，也是失望之冬”。

如何評價現在的中國地產行業所處的階段，我會想起英國作家查爾斯·狄更斯在《雙城記》的第一章書寫的這段話。

房地產行業野蠻生長的黃金時代、白銀時代已經過去了，未來是競爭激烈的黑鐵時代。適者生存、物競天擇的叢林法則也降落在了體量龐大的房地產身上。時代中的一粒灰，落在個人頭上，可能就是一座山。落在一個行業上，亦是如此。

不過，房地產業在未來很長時間之內仍然是中國的重要行業，但退出絕對C位應該不會等待太久。從長遠來看，中國擺脫房地產的巨大桎梏，朝著高科技產業大規模進軍，無疑也是一種幸事。

不戀過去，不畏未來。每一個投資人，每一個上市企業都需要為時代的變局做好準備。

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