◎?來源?| 地產密探（ID：real-estate-spy）??

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◎ 編輯?| 密探財經

雖有優質民營房企再融資試點，但大家也看到了，試點畢竟是試點，即便是這些優質房企，又有中再增信“保駕護航”，試點規模也沒擴大啊。

房企們都很急，等不起。被納入“示范房企”的碧桂園、遠洋、旭輝等，近期都有賣資產動作，更別說出險房企如世茂、朗詩等。

對更多民營房企而說，考驗他們“各顯神通”的時候到了。當前，樓市不斷放松，又在等待復蘇回暖的重要關口，誰能找到錢，然后活下來，才有機會。

昨日起，一只名為“愛建共贏-德商發展基金集合資金信托計劃”第1期信托理財產品在坊間火熱推銷之中，總計劃募資8億元，期限3年，預期收益率達到8.1%！

地產密探獲悉，該信托計劃的交易對手包括成都德文源通企業管理有限公司及子公司成都德睿置業，交易構架為該信托資金認繳“上海蓁栩”合伙基金優先級LP，德商方面認繳劣后級LP，雙方認繳比例“1：1”。

“上海蓁栩”合伙基金的普通合伙人GP為上海愛建澤盈投資管理有限公司。按表述，該合伙基金通過向成都德文源通、成都德睿置業進行股權及債權投資，最終實現間接向各項目公司進行股權和債權投資。

從表述看，該合伙基金將絕對控股成都德文源通及全資子公司成都德睿置業。這兩家企業均成立于今年9月下旬，前者由成都德商新創置業控股99%，成都德福萬商管持股1%。

經查，成都德商新創置業由成都德商源謀全資控股，背后是自然人股東鄒康、楊彬、鄒建等四人出資，其中鄒康持股近90%。成都德福萬商管由也鄒康絕對持股98%。

實際上，熟悉德商的成都地產圈人應都知道，處事異常低調的鄒康就是成都德商集團的幕后大老板。

目前，德商集團房地產板塊核心平臺是成都德商置業，涉及參控股子公司多達35家，遍布成都、武漢、廣州、上海及海南等，成都德商源謀控股80%，鄒康持股20%。反觀成都德商文商旅實業集團，則由鄒康直接控股51%，成都德商置業持股49%。

此次信托募資的德商系上述兩家子公司，從股權構架看卻獨立于成都德商置業，或為風險隔離考慮吧。

地產密探還獲悉，10月14日，愛建信托聯合成都德福萬商業管理有限公司、上海愛建澤盈投資管理有限公司共設“上海蓁栩”合伙基金，資本金16.01億元。

這意味著什么？該合伙基金劣后級LP份額，由成都德福萬商管出資8億元，愛建信托受托的信托計劃認繳優先級LP份額8億元，上海愛建澤盈作為GP出資100萬元。

從風控看，作為真正“金主”的愛建信托，自然不敢絲毫懈怠，該合伙基金由其封閉管理，重大事項需由GP審批通過方可實施，聘請愛建資管對成都德文源通、德睿置業及各項目公司全封閉駐場管理。

此外，該信托計劃投資具體項目前，需提交愛建審批通過，制定詳盡投資及管理方案后方可實施；愛建信托監控各投資項目進度，若項目進度嚴重滯后，觸發強制退出。

從此次信托材料介紹看，愛建信托與德商置業已開展合作項目多達11個，可謂深度捆綁。據其表述，過往合作進展較為順利，均符合預期。其還認為，“德商經營穩健，強二線以上資產投資比重達85%，在成都已擁有較好的市場份額及產品溢價能力”。

據克而瑞監測統計，今年前9個月，成都樓市銷售流量榜TOP10排名，德商置業位列第八，流量成交金額63.14億元，銷售面積排名第七，對應成交面積43.54萬平方米。

今年前9個月，全國房企銷售TOP200排名，德商置業全口徑銷售額56.1億元，排名第142位，與去年同期相比，排名雖未變，但相比111億元，銷售額“腰斬”；權益銷售額25.4億元，排名第168位，相比去年同期51.2億元，也同樣遭腰斬。

德商銷售額的直線下挫，也間接影響到部分樓盤正常交付。日前，位于天府新區麓湖片區的“德商朗詩·麓湖熙華天璽”被曝出業主對其精裝品質不滿、集體投訴風波，一時在業內引起軒然大波。

今年2月起，“滬上裝修巨頭”全筑股份子公司成都全筑新軍住宅科技有限公司還跟“德商朗詩·麓湖熙華天璽”開發商一直在打官司。

除了精裝品質問題之外，“德商朗詩·麓湖熙華天璽”原計劃6月底交房，但交房一再延期也屢屢被業主投訴。

10月8日，在某大型權威平臺上，依然有業主投訴，當地主管部門不久回應說，該項目原計劃延期到9月30日交房，因開發商內部原因等現已無法按原計劃交房，開發商后來又再次明確了延期交房時間。

“德商朗詩·麓湖熙華天璽”由成都德商榮達置業開發，出資人為成都朗鐸企管持股60%，成都德商置業持股40%，前者背后就是朗詩地產。目前，朗詩資金鏈已陷入美元債務違約及正在尋求展期博弈。

如此以來，德商面臨的壓力無疑會變大。

注意！10月8日，愛建信托、上海愛建澤盈投資管理有限公司徹底退出“上海蓁蓉”合伙基金，由南京德商置業、常州德商鴻景置業接盤。

可查到的是，目前德商中山項目涉及愛建信托4億元信托計劃，尚在執行期，背后的合伙基金名叫“上海蓁璽”；德商成都項目涉及愛建信托3億元信托計劃也尚在執行期，背后合伙基金名叫“上海蓁玥”。

熟悉資本圈的人都知道，愛建信托是房地產大戶。2022年上半年，愛建股份歸母凈利潤0.69億元，同比增長104.98%，其中全資子公司愛建信托貢獻凈利潤0.72億元，同比增幅371.8%。

注：愛建信托2021年報數據

年初以來，信托違約事件暴增，截至7月下旬，違約金額近750億元，其中房地產信托成信托“違約大戶”，占比約78%，相比去年全年違約占比明顯增加。雖如此，愛建信托等部分信托公司“偏向虎山行”，高風險也伴隨高收益。

說到這里，外界也不能不佩服德商的資本運作能力，好在德商近些年擴張并不快，做“新派豪宅”高端產品在成都大本營已打出了名氣，深耕較久，異地項目也不多，且處于強二線高能級城市，為其非標融資提供了一個安全閥。

不過，這都有賴于強二線城市的樓市整體復蘇，各項目銷售額能跟得上，不然資本也會著急，甚至可能翻臉。

編輯：密探君

文章來源：地產密探

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標簽： 成都德商擬募8億補血 幕后金主就偏愛房地產