在房地產(chǎn)行業(yè)一片風(fēng)聲鶴唳之時(shí)，萬達(dá)的輕資產(chǎn)腳步雖走得游刃有余，但其短期償債和再融資壓力值得注意。

01

【資料圖】

異動(dòng)

10月20日，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬達(dá)商管”）美元債出現(xiàn)異常波動(dòng)，其中2024年1月到期美元債創(chuàng)8月以來最大跌幅。

盤中，萬達(dá)商管7.25%債券每1美元跌4.2美分至55.3美分；2023年7月到期的6.875%債券每1美元跌1.1美分至68.2美分。

同時(shí)，萬達(dá)商管“20大連萬達(dá)MTN002”、“20萬達(dá)01”等境內(nèi)債也出現(xiàn)明顯異動(dòng)。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前萬達(dá)商管存續(xù)美元債3只，存續(xù)規(guī)模14億美元，其中兩只規(guī)模合計(jì)8億美元債將于今年12月5日和2023年7月23日到期，公司短期面臨集中兌付壓力較大。

存續(xù)美元債

在岸債券方面，目前萬達(dá)商管存續(xù)債券13只，存續(xù)規(guī)模240.5億元，其中一年內(nèi)到期規(guī)模有91.33億元。

據(jù)最新評(píng)級(jí)報(bào)告，萬達(dá)商管主體和相關(guān)債項(xiàng)信用等級(jí)為AAA，評(píng)級(jí)展望“穩(wěn)定”，信用資質(zhì)較好。

近年來，在房地產(chǎn)行業(yè)一片風(fēng)聲鶴唳之時(shí)，萬達(dá)的輕資產(chǎn)步調(diào)卻走得游刃有余，近來還傳出其接管5家奧克斯廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)，并與海爾智家達(dá)成戰(zhàn)略合作等消息，甚至還給出險(xiǎn)房企當(dāng)起了“白武士”。

不過，近年來萬達(dá)商管籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，2021年和2022年上半年該指標(biāo)分別為-112.69億和-83.86億元，可以看出外部融資渠道不暢，公司再融資壓力較大。

或是對(duì)萬達(dá)商管短期償債和再融資能力的擔(dān)憂，其存續(xù)債券出現(xiàn)劇烈波動(dòng)。

02

再融資壓力大

據(jù)官網(wǎng)介紹，萬達(dá)商管成立于2002年9月，是全球規(guī)模領(lǐng)先的商業(yè)物業(yè)持有及管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)，也是萬達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)物業(yè)投資及運(yùn)營(yíng)的唯一業(yè)務(wù)平臺(tái)。

截止2021年6月30日，萬達(dá)商管已在全國(guó)開業(yè)北京通州、上海五角場(chǎng)和崇明島、南昌紅谷灘、大慶讓胡路、拉薩城關(guān)等380座萬達(dá)廣場(chǎng)，持有及管理物業(yè)面積5420萬平方米，年客流超46億人次。

萬達(dá)商管官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)上來看，萬達(dá)商管的控股股東為大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司，持股比例為44.31%，王健林合計(jì)持股53.25%，為公司實(shí)際控制人。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

2018年以來，由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)去化影響，萬達(dá)商管盈利能力持續(xù)下降。

2021年，萬達(dá)商管凈利潤(rùn)略有減少，今年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收244.03億元，同比增長(zhǎng)7.13%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)67億元，同比下降5.51%。

凈利潤(rùn)變動(dòng)情況

值得注意的是，今年上半年萬達(dá)商管的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流也在下滑，從2021年同期的107.6億降至83.7億元，現(xiàn)金流減少將不利于對(duì)債務(wù)和利息的保障。

截至2022年中，萬達(dá)商管的總資產(chǎn)為5921.23億元，總負(fù)債為3007.16億元，凈資產(chǎn)為2914.08億元，資產(chǎn)負(fù)債率為50.79%。

從財(cái)務(wù)杠桿上來分析，萬達(dá)商管的資產(chǎn)負(fù)債率最高值出現(xiàn)在2012和2013年，彼時(shí)該指標(biāo)數(shù)據(jù)已超73%，隨著輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)以來其財(cái)務(wù)杠桿一直在下降。

資產(chǎn)負(fù)債率趨勢(shì)

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)商管主要以非流動(dòng)負(fù)債為主，占總負(fù)債比為77%。

截至相同報(bào)告期，萬達(dá)商管非流動(dòng)負(fù)債有2327.32億元，主要為長(zhǎng)期借款，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)有1147.74億元。

此外，萬達(dá)商管還有流動(dòng)負(fù)債679.84億元，主要為一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債，說短期負(fù)債總規(guī)模有250.52億元。

從流動(dòng)性上來看，萬達(dá)商管賬上貨幣資金有341.94億元，雖然較2021年末減少近百億，但目前看還可以覆蓋短期債務(wù)，現(xiàn)金短債比為1.36。

然而，萬達(dá)商管短期償債能力指標(biāo)流動(dòng)比率和速動(dòng)比率等在下滑，說明流動(dòng)資金對(duì)短期債務(wù)的覆蓋力在下降。

在備用資金方面，截至2022年7月1日，萬達(dá)商管銀行授信總額有3655億元，未使用授信額度為2685億元，可見公司財(cái)務(wù)彈性較好。

授信額度

整體來看，萬達(dá)商管的剛性債務(wù)有1398.26億元，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主，帶息負(fù)債比為46%。

2014年以來，萬達(dá)商管的有息負(fù)債規(guī)模逐步攀升，在2016年出現(xiàn)2266億的峰值，隨后由于戰(zhàn)略調(diào)整規(guī)模有所下降。

近年來，在萬達(dá)商管各項(xiàng)營(yíng)業(yè)成本縮減的同時(shí)，只有財(cái)務(wù)費(fèi)用不斷飆升，2021年和2022年上半年該指標(biāo)分別為106.62億和60.25億元，對(duì)利潤(rùn)形成較大侵蝕。

在融資渠道方面，除了銀行和債券融資，萬達(dá)商管還通過應(yīng)收賬款，股權(quán)質(zhì)押以及信托等方式融資。

其中，萬達(dá)商管銀行貸款和信用債券余額占比分別為6成和3成，2021年公司全年平均融資成本為5.6%。

從現(xiàn)金流上看，近年來萬達(dá)商管籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，可以看出外部融資渠道不暢，公司再融資壓力較大。

籌資性現(xiàn)金流

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，萬達(dá)商管他應(yīng)收款期末余額前五名合計(jì)占比較高，部分款項(xiàng)賬齡較長(zhǎng)且已計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，未來仍存在一定回收風(fēng)險(xiǎn)。

另外，萬達(dá)商管為取得借款而抵押的受限資產(chǎn)規(guī)模較為龐大，對(duì)資產(chǎn)流動(dòng)性產(chǎn)生一定不利影響。

截至2022年3月末，萬達(dá)商管受限資產(chǎn)總額3358.54億元，其中投資性房地產(chǎn)受限高達(dá)3342.05億元。

萬達(dá)商管投資性房地產(chǎn)重估帶來的公允價(jià)值變動(dòng)收益保持在較大規(guī)模，若未來市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化，公司持有的投資性房地產(chǎn)存在公允價(jià)值變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，從而對(duì)公司資產(chǎn)狀況及經(jīng)營(yíng)收益產(chǎn)生不利影響。

總得來說，近年來追求去地產(chǎn)化、“輕資產(chǎn)”經(jīng)營(yíng)模式的萬達(dá)商管，盈利能力有所下降；有息負(fù)債高企，再融資壓力較大；受限資產(chǎn)規(guī)模較為龐大，對(duì)資產(chǎn)流動(dòng)性產(chǎn)生一定不利影響。

03

去地產(chǎn)化

2000年，萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，是國(guó)內(nèi)最早涉足商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)之一。在之后的20年中萬達(dá)商業(yè)迅速擴(kuò)張，目前已發(fā)展成全國(guó)性的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。

2016年9月，萬達(dá)商業(yè)從香港退市并簽訂對(duì)賭協(xié)議，承諾在2018年8月31日前完成上市，但最終上市計(jì)劃并未實(shí)現(xiàn)。

2017年，萬達(dá)商業(yè)將旗下14文旅項(xiàng)目公司91%的股權(quán)，以438.44億元的價(jià)格賣給融創(chuàng)，同時(shí)又把73家酒店及大連萬達(dá)中心100%的股權(quán)，189.55億元賣給富力。

三方簽約儀式

自此，萬達(dá)商業(yè)的文旅和酒店業(yè)務(wù)逐漸被剝離。

2018年1月，萬達(dá)商業(yè)引入戰(zhàn)略投資者，騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)四家股東以340億元，收購(gòu)萬達(dá)商業(yè)香港退市時(shí)引入投資人持有的14%股份。

按照當(dāng)時(shí)簽訂的協(xié)議，萬達(dá)商管最晚要在2023年10月31日前完成上市。

由于房地產(chǎn)企業(yè)在A股上市融資難度較大，萬達(dá)商業(yè)被拆分為萬達(dá)商管和萬達(dá)地產(chǎn)。

2018年2月，萬達(dá)商業(yè)公告稱，為貫徹公司發(fā)展戰(zhàn)略將名稱變更為萬達(dá)商管，經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)及銷售、商業(yè)服務(wù)設(shè)施投資及管理等。

據(jù)悉，該次組織架構(gòu)轉(zhuǎn)型，除了更名成立商管集團(tuán)外，更是進(jìn)行“去地產(chǎn)化”輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。萬達(dá)商管不再?gòu)氖滦碌姆康禺a(chǎn)開發(fā)和銷售業(yè)務(wù)，成為一個(gè)純粹的商業(yè)物業(yè)持有和運(yùn)營(yíng)管理商，使市場(chǎng)估值更高。

萬達(dá)商管“輕資產(chǎn)”開發(fā)模式，由第三方投資，萬達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，使用萬達(dá)廣場(chǎng)品牌和商業(yè)信息化管理“慧云”系統(tǒng)，租金收益由投資方與萬達(dá)按比例分成。

目前，在萬達(dá)商管三大核心業(yè)務(wù)中，酒店運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)由于大部分賣給富力后逐漸被剝離；地產(chǎn)銷售由于“去地產(chǎn)化”策略收入也逐年減少；最終萬達(dá)把寶全壓在了物業(yè)租賃業(yè)務(wù)上。

2021年，萬達(dá)商管成立了以輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)相關(guān)業(yè)務(wù)的子公司珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司，同期通過轉(zhuǎn)讓珠海商管部分股權(quán)引入十余家投資者，并已提交香港聯(lián)交所上市申請(qǐng)。

標(biāo)簽： 萬達(dá)商管3000億負(fù)債壓頂 再融資壓力大債券異動(dòng) 萬達(dá)商管