在房地產行業一片風聲鶴唳之時，萬達的輕資產腳步雖走得游刃有余，但其短期償債和再融資壓力值得注意。

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【資料圖】

異動

10月20日，大連萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱“萬達商管”）美元債出現異常波動，其中2024年1月到期美元債創8月以來最大跌幅。

盤中，萬達商管7.25%債券每1美元跌4.2美分至55.3美分；2023年7月到期的6.875%債券每1美元跌1.1美分至68.2美分。

同時，萬達商管“20大連萬達MTN002”、“20萬達01”等境內債也出現明顯異動。

《小債看市》統計，目前萬達商管存續美元債3只，存續規模14億美元，其中兩只規模合計8億美元債將于今年12月5日和2023年7月23日到期，公司短期面臨集中兌付壓力較大。

存續美元債

在岸債券方面，目前萬達商管存續債券13只，存續規模240.5億元，其中一年內到期規模有91.33億元。

據最新評級報告，萬達商管主體和相關債項信用等級為AAA，評級展望“穩定”，信用資質較好。

近年來，在房地產行業一片風聲鶴唳之時，萬達的輕資產步調卻走得游刃有余，近來還傳出其接管5家奧克斯廣場的運營，并與海爾智家達成戰略合作等消息，甚至還給出險房企當起了“白武士”。

不過，近年來萬達商管籌資性現金流持續凈流出，2021年和2022年上半年該指標分別為-112.69億和-83.86億元，可以看出外部融資渠道不暢，公司再融資壓力較大。

或是對萬達商管短期償債和再融資能力的擔憂，其存續債券出現劇烈波動。

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再融資壓力大

據官網介紹，萬達商管成立于2002年9月，是全球規模領先的商業物業持有及管理運營企業，也是萬達集團旗下商業物業投資及運營的唯一業務平臺。

截止2021年6月30日，萬達商管已在全國開業北京通州、上海五角場和崇明島、南昌紅谷灘、大慶讓胡路、拉薩城關等380座萬達廣場，持有及管理物業面積5420萬平方米，年客流超46億人次。

萬達商管官網

從股權結構上來看，萬達商管的控股股東為大連萬達集團股份有限公司，持股比例為44.31%，王健林合計持股53.25%，為公司實際控制人。

股權結構圖

2018年以來，由于房地產業務去化影響，萬達商管盈利能力持續下降。

2021年，萬達商管凈利潤略有減少，今年上半年實現營收244.03億元，同比增長7.13%；實現歸母凈利潤67億元，同比下降5.51%。

凈利潤變動情況

值得注意的是，今年上半年萬達商管的經營性現金流也在下滑，從2021年同期的107.6億降至83.7億元，現金流減少將不利于對債務和利息的保障。

截至2022年中，萬達商管的總資產為5921.23億元，總負債為3007.16億元，凈資產為2914.08億元，資產負債率為50.79%。

從財務杠桿上來分析，萬達商管的資產負債率最高值出現在2012和2013年，彼時該指標數據已超73%，隨著輕資產運營以來其財務杠桿一直在下降。

資產負債率趨勢

《小債看市》分析債務結構發現，萬達商管主要以非流動負債為主，占總負債比為77%。

截至相同報告期，萬達商管非流動負債有2327.32億元，主要為長期借款，其長期有息負債合計有1147.74億元。

此外，萬達商管還有流動負債679.84億元，主要為一年內到期非流動負債，說短期負債總規模有250.52億元。

從流動性上來看，萬達商管賬上貨幣資金有341.94億元，雖然較2021年末減少近百億，但目前看還可以覆蓋短期債務，現金短債比為1.36。

然而，萬達商管短期償債能力指標流動比率和速動比率等在下滑，說明流動資金對短期債務的覆蓋力在下降。

在備用資金方面，截至2022年7月1日，萬達商管銀行授信總額有3655億元，未使用授信額度為2685億元，可見公司財務彈性較好。

授信額度

整體來看，萬達商管的剛性債務有1398.26億元，主要以長期有息負債為主，帶息負債比為46%。

2014年以來，萬達商管的有息負債規模逐步攀升，在2016年出現2266億的峰值，隨后由于戰略調整規模有所下降。

近年來，在萬達商管各項營業成本縮減的同時，只有財務費用不斷飆升，2021年和2022年上半年該指標分別為106.62億和60.25億元，對利潤形成較大侵蝕。

在融資渠道方面，除了銀行和債券融資，萬達商管還通過應收賬款，股權質押以及信托等方式融資。

其中，萬達商管銀行貸款和信用債券余額占比分別為6成和3成，2021年公司全年平均融資成本為5.6%。

從現金流上看，近年來萬達商管籌資性現金流持續凈流出，可以看出外部融資渠道不暢，公司再融資壓力較大。

籌資性現金流

在資產質量方面，萬達商管他應收款期末余額前五名合計占比較高，部分款項賬齡較長且已計提壞賬準備，未來仍存在一定回收風險。

另外，萬達商管為取得借款而抵押的受限資產規模較為龐大，對資產流動性產生一定不利影響。

截至2022年3月末，萬達商管受限資產總額3358.54億元，其中投資性房地產受限高達3342.05億元。

萬達商管投資性房地產重估帶來的公允價值變動收益保持在較大規模，若未來市場環境發生變化，公司持有的投資性房地產存在公允價值變動風險，從而對公司資產狀況及經營收益產生不利影響。

總得來說，近年來追求去地產化、“輕資產”經營模式的萬達商管，盈利能力有所下降；有息負債高企，再融資壓力較大；受限資產規模較為龐大，對資產流動性產生一定不利影響。

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去地產化

2000年，萬達集團進入商業地產領域，是國內最早涉足商業地產的企業之一。在之后的20年中萬達商業迅速擴張，目前已發展成全國性的商業地產企業。

2016年9月，萬達商業從香港退市并簽訂對賭協議，承諾在2018年8月31日前完成上市，但最終上市計劃并未實現。

2017年，萬達商業將旗下14文旅項目公司91%的股權，以438.44億元的價格賣給融創，同時又把73家酒店及大連萬達中心100%的股權，189.55億元賣給富力。

三方簽約儀式

自此，萬達商業的文旅和酒店業務逐漸被剝離。

2018年1月，萬達商業引入戰略投資者，騰訊、蘇寧、京東、融創四家股東以340億元，收購萬達商業香港退市時引入投資人持有的14%股份。

按照當時簽訂的協議，萬達商管最晚要在2023年10月31日前完成上市。

由于房地產企業在A股上市融資難度較大，萬達商業被拆分為萬達商管和萬達地產。

2018年2月，萬達商業公告稱，為貫徹公司發展戰略將名稱變更為萬達商管，經營范圍包括房地產開發及銷售、商業服務設施投資及管理等。

據悉，該次組織架構轉型，除了更名成立商管集團外，更是進行“去地產化”輕資產經營模式。萬達商管不再從事新的房地產開發和銷售業務，成為一個純粹的商業物業持有和運營管理商，使市場估值更高。

萬達商管“輕資產”開發模式，由第三方投資，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和商業信息化管理“慧云”系統，租金收益由投資方與萬達按比例分成。

目前，在萬達商管三大核心業務中，酒店運營業務由于大部分賣給富力后逐漸被剝離；地產銷售由于“去地產化”策略收入也逐年減少；最終萬達把寶全壓在了物業租賃業務上。

2021年，萬達商管成立了以輕資產商業運營相關業務的子公司珠海萬達商業管理集團股份有限公司，同期通過轉讓珠海商管部分股權引入十余家投資者，并已提交香港聯交所上市申請。

標簽： 萬達商管3000億負債壓頂 再融資壓力大債券異動 萬達商管