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本次研究成果由億翰智庫與國際金融報聯合出品

01

盈利能力繼續下滑

七成企業凈利潤率低于10%

2022年上半年行業盈利能力繼續下滑，國央企和民企利潤率普遍承壓。在TOP100企業中，近70%企業毛利率下降，平均下降幅度8.2個百分點，80%企業凈利潤率和歸母凈利潤率下降，平均下降幅度分別為7.5個百分點和7.0個百分點，與2021H1相比，這些企業中凈利潤率和歸母凈利潤率下降的企業數量上升了近20個百分點。盈利能力的下滑國央企和民企都未能幸免，國央企下降范圍和幅度甚至略高于民企，以凈利潤為例，國央企中82%的企業凈利潤率下降，平均下降幅度為8.0%，均要略高于民企的78%和6.9%。

絕對值水平來看，毛利潤率水平尚可，凈利潤率表現則堪憂。TOP100企業平均毛利潤率為27.6%，70%企業毛利潤率在20%及以上，TOP100企業平均凈利潤率為10.3%，其中僅30%企業凈利潤率水平在10%以上，TOP100企業平均歸母凈利潤率為8.3%，其中僅25%企業歸母凈利潤率水平在10%以上，近10%企業歸母為虧損狀態。

我們看到少數企業的利潤率水平很高，一般而言它們的規模較小，上半年營業收入排名在70名以后，同時高凈利潤率并不穩定。企業具有很高的利潤率水平一般是由于物業公允值變動和其他收益很高，我們看到，綠景中國地產和南京高科2022H1營業收入分別為10.5億元和14.9億元，但其待售物業或投資物業公允值變動確認和投資收益分別達到23.1億元和13.8億元，因此企業利潤率水平前后年度往往會有大幅度波動，綠景中國地產2020H1凈利潤率僅為1.6%，南京高科2021H1凈利潤率為41.0%。總而言之，少數企業的高盈利水平無法掩蓋行業整體盈利水平的困境。

02

盈利能力短期繼續承壓

滿足三個特點的企業

有望率先實現回升

在行業盈利下行的大背景下，2022年上半年盈利能力表現其實是意料之中，原因基本與2021年度一致。毛利潤率仍然受到2018-2019年間低利潤項目結轉的影響，在此基礎上凈利潤率還受到資產和信用減值以及合聯營公司投資收益下降等的影響，不過2022年上半年也有兩個新的導致凈利潤率下滑的因素，一是由于部分企業營業收入出現大幅下降，三費費用與營業收入計入周期的錯配使得凈利潤率出現顯著地下降，二是由于上半年人民幣對美元貶值，部分企業計提了不同規模的匯兌損失。

展望后續，我們認為短期行業盈利能力仍將承壓，中期來看部分企業將有望率先回升。2021年下半年以來企業拿地利潤空間逐步改善，而在此之前的項目利潤率并不理想，這些項目將在未來一到三年內陸續結轉，再加上市場緩慢的調整和修復過程，短期行業毛利潤率和凈利潤率仍有下行的壓力。中期來看，在這一輪危機中仍然堅挺的企業有望率先實現盈利能力回升，這類企業有如下三個特點：一是2021年下半年以來持續以低成本獲取優質土儲，中國金茂、綠城中國以及龍湖集團等都在業績會上表示，2022年上半年拿地的凈利潤率水平接近10%或者在10%以上，更為重要的是，優質城市的優質土儲意味著凈利潤率的兌現度是很高的，二是布局城市韌性好，降價銷售的壓力小，三是企業本身品牌和口碑過硬，在競爭中能夠不以價格為主要手段。

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