本報記者 張曉玲  實習生 侯宣佑 深圳、廣州報道

    2018年至今樓市調控不斷，一二線和三四線城市同時承壓，房地產融資持續收緊，房企一季度業績表現如何？

    4月23日，招商蛇口（001979.SZ）搶先發布了一季報，期內公司營收91.63億元，同比增長32%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤57.78億元，同比增長172%。在市場趨弱的背景下，招商蛇口的規模和利潤雙雙飄紅。

    截至目前，發布一季報或一季度業績的房企并不多，招商蛇口的業績并不能代表行業；并且一季度業績中，有滯后結算的因素，也不能完整真實地反映一季度市場。

    多家券商調研報告顯示，一季度房地產銷售增速繼續下行，在4月份地方樓市調控密集出臺的背景下，這一趨勢或將持續；弱市之下，行業集中度繼續提升，大型房企加快周轉資金回籠，規模擴張同時更注重利潤的增長。

    招商蛇口提速

    近年來屢被詬病增長太慢的招商蛇口，延續去年的強勢，在一季度的業績表現亮眼。

    一季度，公司累計實現簽約銷售面積148.85萬平方米，同比增加8.43%；實現簽約銷售金額313.08 億元，同比增加18.09%。

    而公司實現凈利潤達57.78億，相當于去年全年122億凈利潤的47%左右，這是一個相當大的增長。

    平安證券指出，凈利大幅增長原因有，深圳雙璽等高毛利率項目結算，帶動毛利率同比提升26.3個百分點至49.5%；少數股東損益占比下降13.3個百分點至0.9%。而最主要的是，期內交割上年末向地產基金轉讓的上海招商局大廈、招商局廣場和北京招商局大廈，導致投資收益同比增長53.9%至38.4億。

    在近日的股東大會上，招商蛇口管理層表示，類似轉讓資產帶來凈利的模式，未來還可能發生。

    中信證券指出，公司資產整體轉讓的收益，應視為一種經常性收益。因公司新增商辦物業較多，采取整體出售的方式并非權宜之計，未來會經常發生。

    從2017年開始，招商蛇口進入了規模爆發期，從一季度業績也可看出，管理層也在多方努力增加收益。

    在3月份的2017年度投資者交流會上，招商蛇口管理層表態進取，給公司定下了2018年1500億的銷售目標；招商蛇口常務副總經理朱文凱同時表示，公司更看重今年的現金流、銷售回款，以及規模和利潤的平衡。

    一季度，招商蛇口拿地延續積極，擴規模意圖明顯。據平安證券統計，公司期內在杭州、天津、佛山等地新增建面361萬平方米，同比增長211%，遠超同期銷售；總地價294 億，占同期銷售金額比重94%，權益建面210萬平方米，權益占比58%。

    加速擴張之下，招商蛇口的負債率略有上升。一季度末公司在手現金437.7億，為短期負債（短期借款+一年內到期長債）的135.4%，短期償債壓力較小。期末凈負債率為66.3%，較期初上升7.9個百分點。由于公司持續加大開工和拿地，期內經營性凈現金流凈流出91.5億元。

    中信證券認為，當前按揭貸款利率上升，公司存在銷售失速的風險；資本性開支較大，可能導致短期杠桿率提升。

    不過該機構也指出，招商蛇口推盤高峰主要集中在二季度之后，預計未來幾個月，季度銷售額同比增速將高于一季度；公司定價理性，部分項目成本優勢較大，去化率相對確定，銷售能夠實現平穩增長，并完成全年1500億的銷售目標。

    平安證券認為，公司2018年一季度末預收賬款較上年末增長28%至705.1億，為2017年實際營收的93.4%，加上30.8%的竣工高增長計劃，已奠定2018年業績高增長基礎。

    關注利潤增長

    進入四月份，各大龍頭房企紛紛公布一季度業績。從銷售數據看，龍頭房企的領先優勢在持續凸顯和擴大。

    碧桂園在2018年一季度實現合同銷售金額約1879.7億元，同比增長24.76%。恒大、萬科緊隨其后，分別以1618.7億元和1542.6億元分列第二、三位。其中，碧桂園3月單月合同銷售額達641.3億元，分別較恒大、萬科的單月銷售額多出百億元。

    此外，保利、融創、中海、綠地銷售額超500億元，分列第四到第七位。從房企銷售額看，第一梯隊的房企正逐漸拉大與身后房企的差距，市場集中度在繼續提高。

    規模持續擴張的同時，像招商蛇口一樣，龍頭房企也更加關注利潤的增長。恒大、碧桂園、萬科、中海外、華潤置地等公司人士指出，在市場不確定性加大的2018年，規模增長不是第一位，控制風險和增加實際利潤是公司更加關注的。

    “控制地價、更多利用并購獲取項目資源，爭取更低廉的融資，以及積極促銷提高周轉率，都是大家當前關注的問題。”深圳一家大型房企高管說。

    4月20日，陽光城執行副總裁吳建斌在某論壇演講指出，房地產的利潤來自兩部分，一個是銷售收入，一個是融資帶來收入。

    在目前的融資市場，差不多只有開發貸才能保持和過去差不多的融資成本水平，其他融資工具的融資成本，起碼上升了5%到10%。

    吳建斌透露，一些和房地產商有合作的銀行或金融機構，已經簽了貸款合約或部分資金已經在使用，后面還有一些合同沒有使用的，在這個階段基本都要求改簽合約，或者有補充協議。補充協議的目的，就是金融機構資金鏈收緊的情況下，要發展商承受融資成本上升帶來的成本。

    因此，開發商利潤來源更多是銷售。房地產公司的高周轉仍然是利器。施工期、銷售期要短、資金回流要快，那么在市場競爭中就具有優勢。

    據21世紀經濟報道記者了解，近期碧桂園等大型房企便在內部發文對高周轉提出了更快的要求。

    從行業整體來看，2018年的市場環境，給開發商的銷售帶來了很大挑戰。

    國家統計局4月17日最新數據顯示，3月全國商品房銷售面積增速繼續下行，較1-2月微降0.95個百分點；70大中城市新建商品住宅價格指數環比上漲0.40%，增速較2月微漲0.20個百分點。

    另據東興證券調研，30個大中城市3月份商品房銷售面積同比下降39.71%，與全國銷售數據相背離，表明其他三四線城市商品房銷售繼續火爆；全國商品房庫存已降至2014年中水平，商品住宅庫存下降至2013年底水平，大多數城市已無去庫存壓力。

    這意味著去庫存政策將可能在部分城市退出。

    庫存水平延續低位的同時，去化略有放緩。截至3月底，全國商品房待售面積57,329萬平方米，同比下降16.70%，同比下滑幅度較1-2月縮窄；存銷比為3.81，較1-2月有所上升。

    此外，樓市調控政策并無放松之意。3月下旬以來，各地掀起新一輪調控熱潮。據不完全統計，今年兩會以來，已有包括大連、昆明、杭州、西安等在內的10多個城市發布了調控新政，海南更是在4月22日出臺了全域限購政策。

    吳建斌判斷，限制性的樓市調控政策還將持續，這個時間可能是兩年。