二十大閉幕，短短半個月時間，房地產領域的消息可以說是此消彼長，乍暖還寒。

一方面，企業融資政策方面，“暖”風頻吹。

11月1日，銀行交易商協會、中房協，聯合中債增，召集21家民營房企召開座談會。明確將繼續加大對民營房企發債的支持力度，已經在推進十余家房企的增信發債，涉及金額約200億元。

(相關資料圖)

11月8日 ，交易商協會發文稱，在央行的支持和指導下，協會將繼續推進并擴大民營企業債券融資工具（“第二支箭”），支持包括房企在內的民營企業發債融資。預計可支持2500億民營企業債券融資，后續也會視情況進一步擴容。央行甚至可能會拿錢給機構來“直接購買房企債券”。

消息一出，11月9日，地產板塊股債應勢集體大漲，多家房企漲停。甚至一度引發物業、建材等“地產鏈”的全線大反彈！

但另一方面，從企業釋放出來的信息 ，卻很“冷?”。

10月28號，萬科三季度財報公布，現金流爆冷為負。今年前三季度，萬科經營性現金流凈額約為-41.76億，同比下降442.36%，巨頭也出現收不抵支。

11月1號，五家示范房企之一的旭輝主動暴雷，宣布暫停償還境外融資和利息。

11月8號，碧桂園主動撤銷境外評級。避免疲于應對評級下調的輿情，減輕維護評級負擔。

其實，企業方面呈現出來的“冷”，正是融資端利好政策出臺的背景。因為，在過去的一年里面，雖然從各個層面出臺的紓困政策非常多，但真正能夠流進這些房企的“水”，卻非常有限。優秀的民營房企，可能才是當下最艱難的群體。

水龍頭打開了，

大部分房企為啥沒喝到？

其實，今年房地產紓困釋放出來的資金量還是很大的。據中指研究院統計，上半年房地產并購貸款及并購債支持規模已超1000億，5月份、8月份示范房企通過信用風險緩釋工具及全額擔保發債融資也釋放了百億資金，還有保交樓的2000億專項借款和9月底監管指示對房地產新增的6000億貸款，加上此次支持民營房企發債融資也有數百億。

合計起來，年內已有近萬億資金支持房地產企業。

但是，民營房企融資難的問題，依然沒有得到緩解。因為監管層只能鼓勵和支持，卻很難直接指導金融機構的商業行為。在政策的實施推進過程中，依然存在很多實際問題。

1、金融機構避險情緒濃厚，水源流向存在結構性失衡。

根據中指院報告，目前地產國企占據中國房地產銷售大概14%占比，也就是說，86%的中國房地產銷售是由民營房企提供的。但是今年前十個月，房企信用債總共發行的4003.9億元中，民企發債規模僅占了5%。銀行的開發貸，也更傾向于放給國央企，據說各家銀行都在搶國央企的開發貸單子，部分銀行甚至暫停了民營房企新增開發貸業務。

雖然政策鼓勵5家示范房企可以通過引入信用保護工具發債，但能起到的幫助也不明顯。

一是發債規模有限。截至目前通過中債增擔保發債的6家民營房企，一共也只發行了68億債，不及招商蛇口10月單月的發債規模。

二是發債難度大。中債增擔保發債并不是信用發債，而是需要有抵押物，或者找機構進行反向擔保。

這樣，債券的發行費用會比較高，根據首輪中債增擔保名單企業的發行數據，票面利率位于3.2%-3.33%區間，同時房企還需付出1.5%左右的擔保費。若是以實物進行擔保，中債增的要求也很高，根據第一財經報道，機構會要求抵押資產本身足夠優質、股權關系清晰干凈、沒有進行抵押。而且資產估值也會大幅折價，有部分房企拿出一二線城市核心資產，抵押率僅50%左右。

且不說，當前的環境下，房企還能拿出多少干凈的優質資產，就算能拿出來，房企原本也可以用這些抵押物去申請銀行借款，對于房企來說發債并沒有增加增量資金。融資難的問題，依舊存在。

2、紓困基金只針對暴雷項目，越優秀越難熬

不管是保交樓的專項借款，還是金融機構紓困，當下最要緊的任務都是化解已經出風險的項目。當下AMC機構能做的項目，就只有三類。

一是增量化解存量。也就是金融機構原本就已經有資金投入的項目，為了自救，重新投入資金去把項目盤活。

二是保交樓項目。也就是參與政府主導的已經逾期交付、停工爛尾項目，甚至是為了維穩進行理財的兌付。

三是已經暴雷的12家白名單房企的定向紓困。

3、銷售放緩，疊加保交樓壓力，企業經營性現金流吃緊

更重要的是，當下消費者對民營房企信任度不足，民營房企本身就在經歷比國央企更嚴重的銷售下滑。房企想要穩住銷售，就必須竭盡全力保交樓。一邊是銷售停滯，收入下滑，另一邊是，保交樓帶來支出增多，企業的經營性現金流也越來越緊張。

就連有國資背景的萬科也出現收不抵支的情況。前三季度，萬科銷售商品、提供勞務以及收到其他與經營活動有關的現金，合計2662.32億元，同比下降約28.1%。于此同時，前三季度萬科的竣工面積卻同比增長了17.9%，相應的工程款支付也有所增加。

另一方面，預售資金疊加監管、過度監管的現象也依然存在。

例如部分地方不允許監管資金用于正常工程款支付，房企需另行下撥資金支付相應工程款，造成項目資金沉淀嚴重。有些合作方訴訟，甚至在凍結項目公司賬戶之外，還同時越級凍結集團公司賬戶資金，造成公司整體流動資金緊張加劇。

旭輝林中此前在一封內部信中就說，雖賬面仍有逾300億現金，但絕大部分無法滿足企業的合理按需使用。這也成為優秀民企旭輝，資金狀況急轉直下的一個原因。

4、恐慌情緒，引發金融機構擠兌

部分房企暴雷違約，評級機構為了避險，頻繁調整評級，引發信用擠兌和信用崩塌，也是加速房企資金情況惡化的重要原因。

以旭輝為例，今年早些時候，旭輝就已經公告今年沒有公開債務到期，明年需要償付的公開債整體規模也只有80億。這個月突然暴雷，也是由于包括標普、惠譽在內的評級機構接連下調旭輝的信用評級，導致部分融資觸發了提前兌付條款，造成約30億人民幣的境外債違約。

碧桂園此前也多次由于境外評級機構下調評級，險些引發信用危機。這可能也是碧桂園前天主動撤銷境外評級的重要原因。

一些房企成功發行新債后，借新還舊，也會引起金融機構擠兌，要求企業提前還款。讓企業的流動性危機無法得到緩解，經營活動更加被動。

償債高峰又要來了

頭部房企開始極限自救

民營房企難，優秀民營房企也難，流動性問題還沒有解決，馬上2023年的1月、3月及6月又將有多波債務到期高峰。所以這一次，央行指導銀行交易商協會支持民營企業發債融資，的確是很大的利好。

但情況，也并不像很多媒體渲染的，“2500億活水流入民營房企”。這2500億，是預期支持民營企業的總量，有多少能流入房地產還是未知數，具體如何實施，“直接購買債券”的比例有多大，也是未知數。

政策是好政策，但企業一味“等靠要”還是靠不住，依然要想辦法積極自救。目前，不少頭部房企基本上都已經拋棄幻想，開始極限自救模式。

一是保利潤和保現金流，二選一。

在10月最后一天的內部會上，萬科發起今年最后兩個月銷售沖刺，宣布將在全國一大批城市加大各類銷售渠道的合作，重啟貝殼線下帶客和安居客的線上導流。案場也加大了促銷優惠力度。

被渠道綁架，對于很多房企來說，可能是常態。但是對一直試圖做強自渠的萬科，可以說是非常大的妥協。因為過去幾年，萬科一直在發力線上營銷，并建立了龐大的線上營銷團隊，每年投入六七千萬，試圖自建獲客渠道。并強制要求項目停止分銷，大有刮骨療毒的意思。線上客戶統一使用平臺工具運維，否則成交不發放傭金。

從強勢和分銷解綁，到全面重啟，萬科犧牲利潤保現金流，可以說是識時務。雖然長遠來看，分銷會侵蝕企業利潤，但是，如今只能且看眼下，活下去才是第一要務。

二是保信用，還是保交付，二選一。

在流動性極度受限的情況下，鍋太多，鍋蓋不夠，企業如進要極限自救，也必須有所舍棄。

旭輝最近暫停償還境外融資和利息，也是為了盡量保境內的預售房交付、保企業正常經營。

畢竟，按照目前的融資環境，境外債還了，也不可能再借到新的融資。主動暴雷，把緊張的現金流用于保交付，雖然短期內讓企業信用受損，卻可以最大程度經營停擺，項目停工爛尾，造成更惡劣的影響。

三是長期發展和降本增效之間，二選一。??

現金流緊張，要么開源，要么節流。如今銷售提振艱難，精簡組織構架，減少費用支出，就成了企業自救的常規操作。

同樣在11月1日，旭輝迅速地進行了一場組織架構和人員調整，將部分集團的職能單位合并、裁撤，投資、設計部門是重災區，投資中心、產品中心，兩個機構分別并入建管公司、運營中心。據說裁撤之后，總部只剩下200人左右，相較高峰期減少一半以上規模。可以說，開啟了維持最低耗能的“冬眠”模式。

其實，利潤和現金流、信用和正常經營、長期和短期，但凡有得選，肯定是全都要。但是，現在的房企，只能選先活下去。在絕對的逆境之下，企業的理想和抱負，都是奢侈的。

標簽： 又有重磅利好民營房企卻高興不起來 房地產企