（原標(biāo)題：淡化地產(chǎn)業(yè)務(wù)加速戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 招商蛇口多名高管離職）

[摘要] 招商蛇口財(cái)務(wù)副總監(jiān)兼運(yùn)營管理中心總經(jīng)理李石芳表示，2018年將從改善影響ROE組成的關(guān)鍵指標(biāo)著手，通過周轉(zhuǎn)提速、現(xiàn)金流改善等舉措來保證ROE整體提升1%。

時(shí)代周報(bào)記者 蔡穎 發(fā)自廣州

距離上一次高管離職不足半年之后，招商蛇口管理層再度傳來人事變動(dòng)的消息。

近日，有媒體報(bào)道，招商蛇口副董事長楊天平已提出離職，將加盟順豐控股擔(dān)任副總裁一職。產(chǎn)生連鎖變化的是，招商蛇口華南區(qū)域總經(jīng)理蕭睿、華中區(qū)域總經(jīng)理梁會軍也將相繼離職。而在2017年的營業(yè)收入中，華南區(qū)域占據(jù)14.95%的營業(yè)收入；華中區(qū)域占據(jù)19.26%的營業(yè)收入。

為此，時(shí)代周報(bào)記者致電招商蛇口，公司相關(guān)人士回應(yīng)稱，目前并不清楚，一切以公告為準(zhǔn)。有接近招商蛇口的知情人士向時(shí)代周報(bào)記者透露，楊天平確實(shí)已經(jīng)提出離職請求，目前正在走公司流程。

對于招商蛇口來講，1982年便加入招商局的楊天平顯然已經(jīng)是元老級的人物。簡歷顯示，楊天平歷任招商局發(fā)展公司董事副總經(jīng)理，招商局金山工業(yè)區(qū)董事常務(wù)副總經(jīng)理，招商物業(yè)副總經(jīng)理、招商地產(chǎn)副董事長、招商局雄安辦主任等職務(wù)。值得注意的是，如今楊天平的年齡已經(jīng)到達(dá)58歲，而按照國資委規(guī)定，58歲應(yīng)該轉(zhuǎn)為顧問。

與此同時(shí)，時(shí)代周報(bào)記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，楊天平在董事會的任期將于6月23日到期，年齡限制帶來的天花板已經(jīng)觸手可及，而另尋他處將是延續(xù)職業(yè)生涯的最佳選擇。

近年來，一向被指發(fā)展緩慢的招商蛇口已悄然加快了步伐，在2017年首次跨入“千億”陣營。這在行業(yè)人士眼里被視作，“為了重新進(jìn)入房地產(chǎn)第一陣營，招商蛇口正在加速擴(kuò)張，并在人事、拿地模式、內(nèi)部管理架構(gòu)等方面進(jìn)行了一系列變動(dòng)。”

與此同時(shí)，在招商蛇口的業(yè)務(wù)譜系中，園區(qū)運(yùn)營與郵輪業(yè)務(wù)正變得越來越重要。管理層的調(diào)整與更迭，既伴隨著招商蛇口的轉(zhuǎn)型，也預(yù)示著招商蛇口轉(zhuǎn)型的方向。

架構(gòu)調(diào)整簡政放權(quán)

在2017年的業(yè)績會上，招商蛇口總經(jīng)理許永軍將2018年定位為招商蛇口的改革年，這集中體現(xiàn)在內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整和簡政放權(quán)上。

“從4月開始，將權(quán)力下放到區(qū)域，其中50%投資比重將放到區(qū)域自主，25%-30%放到投委會，20%左右留在總部。在權(quán)力下放的同時(shí)，總部結(jié)構(gòu)也開始精簡，從16個(gè)部門到10個(gè)部門。”許永軍表示，招商蛇口將從效率和流程上進(jìn)行整體提速。

“權(quán)力下放，其實(shí)也是責(zé)任下放的過程。從當(dāng)前企業(yè)高周轉(zhuǎn)的模式來說，此類投資權(quán)力勢必需要下放，這是必然的過程。同時(shí)對于項(xiàng)目的開發(fā)投資周期以及相關(guān)的投資收益，也會有較為明顯的管控。在這種情況下，旗下各區(qū)域負(fù)責(zé)人也有了更大的業(yè)績壓力，離職或許跟此有關(guān)系”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代周報(bào)記者表示。

有媒體報(bào)道，5月初招商蛇口已經(jīng)完成相應(yīng)調(diào)整，將原來的16個(gè)部門合并調(diào)整為8個(gè)部門，部門領(lǐng)導(dǎo)重新競聘上崗。

而這一切變動(dòng)和調(diào)整都是在招商局下達(dá)的《關(guān)于集團(tuán)開展“質(zhì)效提升百分之一工程”的通知》這根指揮棒下進(jìn)行的。上述內(nèi)部人士告訴時(shí)代周報(bào)記者。5月3日上午，公司召開了“質(zhì)效提升百分之一工程”全員啟動(dòng)會，提出了“質(zhì)量第一、效益優(yōu)先、規(guī)模適度”的工作要求。招商蛇口常務(wù)副總經(jīng)理朱文凱強(qiáng)調(diào)，“質(zhì)效提升百分之一工程是集團(tuán)未來三年的重點(diǎn)工作”。

招商蛇口財(cái)務(wù)副總監(jiān)兼運(yùn)營管理中心總經(jīng)理李石芳表示，2018年將從改善影響ROE組成的關(guān)鍵指標(biāo)著手，通過周轉(zhuǎn)提速、現(xiàn)金流改善等舉措來保證ROE整體提升1%。

總部架構(gòu)調(diào)整具有信號般的意義，下面各區(qū)域的調(diào)整也被提上議程。據(jù)悉，除了原有華北、華東、華中、華南、深圳五大區(qū)域之外，今年招商蛇口將福建從華南區(qū)域中獨(dú)立出來專門成立了福建區(qū)域，其中包括廈門公司、漳州公司。

?新增此區(qū)域跟收購漳州股權(quán)有關(guān)系，5月7日晚間，招商蛇口發(fā)布公告，擬逾85億元收購招商漳州78%股權(quán)，本次交易完成后，招商蛇口將獲得一級開發(fā)土地面積達(dá)11662畝。海通證券分析師認(rèn)為，這是蛇口模式的再下一城，未來漳州開發(fā)區(qū)有望打造為“第二蛇口”，其重要地位不言而喻。

緣起去地產(chǎn)化戰(zhàn)略

地產(chǎn)圈分析人士認(rèn)為，人員頻繁變動(dòng)，除了結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的開發(fā)銷售端承壓之外，根本原因在于去地產(chǎn)化戰(zhàn)略的實(shí)施。

重組上市之后，未從事過房地產(chǎn)開發(fā)的許永軍擔(dān)任招商蛇口總經(jīng)理，開始謀劃新公司的轉(zhuǎn)型之路，將自身定位為“城市及園區(qū)綜合開發(fā)和運(yùn)營，確立了園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營、社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營三大業(yè)務(wù)版圖。”

一方面，招商蛇口加快周轉(zhuǎn)，儲備土地?cái)U(kuò)充“糧倉”。另一方面，簡單的規(guī)模擴(kuò)張?jiān)缫褵o法滿足時(shí)代的需求，招商蛇口需要未雨綢繆，于是更偏向于蛇口工業(yè)區(qū)業(yè)務(wù)重心的城市運(yùn)營、園區(qū)開發(fā)和物流板塊開始成為新的業(yè)務(wù)重心。

依托著招商集團(tuán)的央企背景，低成本獲取土地，成為招商蛇口規(guī)模擴(kuò)張的主要途徑之一。根據(jù)招商蛇口此前發(fā)布的2017年年報(bào)顯示，公司2017年土地獲取情況中，合作拿地占比70%，單獨(dú)招拍掛僅占13%。其他包括收購、代建存量資產(chǎn)改造等。時(shí)代周報(bào)記者了解到，招商蛇口還在內(nèi)部專門成立了并購小組以及央企資源整合小組。

2017年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)仍然占據(jù)了重要地位，占總營收比重的91.51%，園區(qū)僅占營收比重的7.7%。然而，招商蛇口也在持續(xù)加碼其產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及園區(qū)業(yè)務(wù)，園區(qū)開發(fā)、郵輪產(chǎn)業(yè)已被提到相當(dāng)重要位置。

在經(jīng)營目標(biāo)上，招商蛇口對城市與園區(qū)運(yùn)營寄予厚望。根據(jù)該公司對未來3-5年的規(guī)劃，地產(chǎn)收入從70%左右降低到60%，園區(qū)從20%左右提升到30%-40%，郵輪產(chǎn)業(yè)從3%-5%提升到10%。依靠復(fù)制“蛇口模式”，園區(qū)擴(kuò)張?jiān)缫讶缁鹑巛钡亻_展起來，先后漳州、廈門、天津等地投資開發(fā)了眾多項(xiàng)目。

戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變首先體現(xiàn)在核心管理層，從2016年開始，招商蛇口旗下幾大地產(chǎn)板塊的負(fù)責(zé)人嗅到了公司變化的氣息，相繼離職。2016年5月9日，招商蛇口副總經(jīng)理、兼華北區(qū)域總孟達(dá)、招商蛇口副總經(jīng)理、兼華東區(qū)域總王晞 “因個(gè)人原因”辭去職務(wù)。人事震蕩還在蔓延，今年1月，深圳區(qū)域總何飛離職，加盟旭輝深圳事業(yè)部總經(jīng)理。至此“招商三大金剛”全部離開。而后隨著華南區(qū)域總經(jīng)理蕭睿、華中區(qū)域總經(jīng)理梁會軍的相繼離開，5大區(qū)域的經(jīng)理全部更換一遍。

“招商蛇口要變道發(fā)展，將業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)園和城市運(yùn)營，地產(chǎn)屬性在未來將進(jìn)一步淡化，地產(chǎn)的經(jīng)營層或?qū)⑹�勢，離開也是正常選擇。”招商蛇口內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)記者表示。

跟投與股權(quán)激勵(lì)已成為房企留住人才的重要手段。然而，激勵(lì)制度起到的效果似乎有限，在流失人員中，何飛以及楊天平都擁有不少股權(quán)。2016年，招商蛇口首次推出股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，涉及股票總數(shù)4934.5萬股，占公司股本總額的0.624%，涉及激勵(lì)對象達(dá)252人。2017年11月，招商蛇口再次宣布，擬對包括董事長在內(nèi)的26名管理人員進(jìn)行股權(quán)激勵(lì)，共授出422.6萬股A股普通股票，占公司股本總額的0.05%。