張雅楠/文2月20日，證監會啟動不動產私募投資基金試點工作，滿足不動產領域合理融資需求。這一政策將怎樣影響房地產行業呢？

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要回答這個問題，其實要厘清三個關鍵：首先，此前私募基金是怎樣作用于房地產行業；其次，本次試點的范圍和作用是什么；第三，這一文件背后有著怎樣的房地產監管政策脈絡。

私募基金在房地產行業發展中曾經扮演過重要的角色，尤其是在房企規?；瘮U張階段，很大一部分私募基金主要通過明股實債的方式為房企提供前融，是房地產行業高負債、高杠桿、高周轉模式的重要助力。

客觀上，“三高”模式顯著增加了市場上的住宅供給，同時也累積了房地產行業的表外金融風險。

從2017年開始，房地產業開啟降杠桿進程，中基協明確禁止私募資管計劃通過銀行委托貸款、信托計劃、受讓資產收益權等方式向房地產開發企業提供融資，用于支付土地出讓價款或補充流動資金，不得直接或間接為各類機構發放首付貸等違法違規行為提供便利。

此后，私募基金在房地產行業中的規模逐漸萎縮。

直到2021年至今房地產行業這場史無前例的深度盤整，房企融資急凍式進入冰點，2022年，房地產開發企業到位資金同比下降了25.9%。

房地產企業的合理融資需求亟待正視和滿足，隨著證監會優化調整房企股權融資5項措施（即“第三支箭”）發布，私募股權投資基金的作用被重新提及，而本次證監會試點推行的不動產私募股權投資基金即屬于私募股權投資基金框架下的新類別。

這一次試點，從官方層面明確了私募股權投資基金可以為房地產所用，但絕對不是走做前融、加杠桿的老路，這也就決定了不動產私募股權投資基金不是雨露均沾的大放水，而是有明確流向的政策糾偏，投資范圍目前僅限于特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等，我們可以大致分為三類來看：

第一類是存量商品房住宅，指已經取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證，已經實現銷售或者主體建設工程已開工的存量商品住宅，包括普通住宅、公寓等。此項規定一出，明確阻斷了前融這條路，不動產私募股權投資基金更多要承擔起為房企紓困和保交付的作用。這也意味著，真正受益于這一試點的房企和項目，范圍有限。

很多人關心，不動產私募股權投資基金會不會惠及爆雷房企的項目，業內人士普遍的觀點認為，這仍有待于爆雷房企的信用修復。

第二類是保障房項目。純市場化運營的基金需要現實的收益，未來投資保障房的強度有多大，實際上考驗土地、政策等層面的讓利程度。

第三類，是市場化租賃住房、商業經營用房、基礎設施項目的投資，可以整體劃歸為Pre-REITs的范疇。隨著中國基礎設施公募REITs試點的展開，私募股權投資基金可以作為Pre-REITs，以尚處于建設期或未形成穩定現金流的基礎設施等項目為投資標的，以公募REITs、大宗交易等為主要退出手段。

實際上，目前國內Pre-REITs的設立非?；钴S，例如，2月17日，中山市國資委旗下的中山公用宣布設立Pre-REITs基金，孵化培育REITs儲備項目。深圳人才安居集團也以發行公募REITs為契機，打造保租房REITs+產業鏈，通過Pre-REITs和類REITs對不成熟的資產進行項目孵化和培育，項目成熟后通過公募REITs實現退出，回收的資金作為資本金投至新的保障性租賃住房項目。

2月1日，中國REITs聯盟和經濟觀察報共同發布了對2023年REITs行業的十大展望，其中，Pre-REITs規模突破500億元，其實是一個相對保守的預測。

明確私募基金投資范圍，相當于為私募基金進入房地產指明了道路，與此同時，試點方案還通過設置準入門檻，再加一道門檻，進一步防止私募基金跑偏，準入門檻包括：不得為地產開發企業及其關聯方+實繳資本要求+不動產投資規模要求+成功退出經驗數量。從這個角度篩選，符合條件的私募基金同樣有限。

從上述信息不難看出，不動產私募投資基金試點也有著“開前門、關后門、關斜門”的意味，可以肯定的是，這是明確的政策利好，整個房地產行業都會因為這樣的政策規范和穩定而受益，但并非所有企業都能得沾雨露。

《當前經濟工作的幾個重大問題》對房地產政策的要求是，抓緊研究中長期治本之策，消除多年來“高負債、高杠桿、高周轉”發展模式弊端，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

從這個角度講，不動產私募投資基金試點更像是房地產業向新發展模式過渡的政策保障之一。

標簽： 不動產私募投資基金試點的關鍵三問 房地產開發