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提示： 小艾正在踩盤北京樓市。對小艾踩盤感興趣的朋友，可以掃文末二維碼進群，群里屆時會有踩盤具體信息的相關圖文直播。 來源/地產八卦女 小艾 01 大家好，我是八卦女小艾。 最近中介圈里最流行的一句話： 三年疫情打下來的房價，只用一周就漲回去了。 盡管有情緒渲染的成分，畢竟過去三年間，經濟下滑、人口負增長、房企暴雷潮、庫存高企等等負面因素，不可能一下就全部清零。 但這句話的出現，還是很明顯的暗示出： 樓市回暖，超預期！ 對此，八卦女小艾仔細觀察了幾個城市，不看不知道，一看嚇一跳，樓市熱度確實很高。 例如武漢， 城投融創國博城，上周末兩天到訪700多組；光谷中建大公館，上周末兩天到訪500多組，都是武漢熱度極高的樓盤。 ▲武漢樓市的問題在于， 新房項目極多，庫存周期很長，所以全線大漲很難發生。但目前全城回暖，相對于低點，不少樓盤漲了一千元。 再比如深圳，也出現了千人搶房的熱潮。當然，千人搶房是有前置條件的——一百萬首付開發商幫忙出60萬，即降價60萬。 ▲深圳樓市的問題在于， 二手房指導價規則不改或者標準不拔高，很難刺激樓市大漲，當然正常的剛需回暖沒問題。圖為龍崗信城·縉悅城。 還有成都和蘇州。成都的情況就不說了，成交量非常活躍，是疫情期間少有的亮點城市； 蘇州本身是工業大城，GDP已經超過香港，過去房價四年陰跌，現在熱度反彈也正常。 倒是讓我詫異的是青島。一般來說，青島樓市我慣常歸類到與鄭州長沙一個級別，因為房價起步慢，城市前景并不被特別看好。但現在后臺粉絲也在反應，青島樓市，也出現了強烈的回暖意向。 至于一線城市， 上海的熱度是最高的，日成交已破500套的榮枯線，有望進入月成交達2萬套的繁榮線； 北京樓市也很火爆 ，新年后的2月，二手房破1萬套是板上釘釘的，海淀的中介甚至認為，如今北京樓市已經回到了2017年。 02 當然，作為一個自媒體，我不可能全盤復制中介的話，聽信一家之言。 而對于這波行情，小艾我自己的判斷是： 1、上海、北京，大概率是本輪樓市行情領頭羊。但房價漲幅大的城市，應該是武漢、蘇州等人口凈流入城市。 任何一輪行情，必然都是從一線城市起步的。上一次的領頭羊，是深圳。這次深圳雖然沒領頭，但深圳作為政策最嚴厲的城市，它的反彈觸底，就意味著這一波行情有了轉機。 當然， 上海、北京雖然領頭，但房價有大的漲幅的，則應該是以武漢、蘇州等人口凈流入城市。 畢竟上海北京的政策松綁不大，過去又幾乎沒跌過，而武漢、蘇州、佛山等地，陰跌了好幾年，房價處于低谷，限購限貸政策又幾乎“脫光”，相對來說會更有上漲空間。 2、節后核心城市回暖，但會比預期更快、更猛。 為什么呢？主要是四個原因。 第 一個原因是疫情三年的剛需需求集中釋放。 過去三年里，雖然北京上海熱度不斷，網紅盤很多，但整體看都是改善行情，大戶型賣得比小戶型好。這說明有錢人受疫情的影響較小，而剛需則受疫情影響較大。 而隨著疫情結束， 本輪行情起來，就是靠剛需驅動，剛需盤明顯熱于豪宅，這說明剛需開始進場了。 第二個原因， 過去三年，地產暴雷潮不斷，各大房企為了穩住現金流，幾乎沒怎么拿地。 過去民營房企確實慘，恒大融創陽光城世茂金科，暴雷的全都是曾經的標桿房企。在這樣的爆雷大潮下，土地市場比房市更低迷，地方政府更是焦心。 而土地市場低迷、房企不拿地，帶來的直接后果就是 新盤項目驟減，市場供給量會在從今年起的一兩年內異常短缺，從供應端上加大了房價上漲的壓力。 第三個原因，政策面確實很寬松。 目前的政策大家都很清楚，除了少數一線城市，限購限貸幾乎全放開了，貸款利率也一路走跌，甚至到了不少高利率客戶要提前還貸轉換JY貸的地步。 ▲ 據央行2023年1月金融統計數據報告顯示，1月貨幣供應量M2同比增長12.6% ，創近7年以來新高。2023年1月末，廣義貨幣(M2)余額達到了273.81萬億元。 另外還有個數據，2022年老百姓銀行存款創新高，老百姓不敢投資，不敢消費，那么手里的現金放著沒有辦法抵御通貨膨脹（目前通貨膨脹3-5%年），所以目前看， 要么提前還貸，要么抄底投資買房，目前也只有這幾個算得上是很好的選擇。 第四個原因： 官媒央媒親自下場拉氣氛。 ▲坦白說，現在的央媒就跟股票的莊家消息一樣，話要反著聽。當央媒重申樓市是支柱產業要扶持政策的時候不能進場，當央媒開始要“防止過快增長”的時候，也要果斷進場。所謂欲擒故縱，央媒是也。 由此，綜合來看，本輪樓市回暖和去年是不同的，它不僅僅是一個小陽春，更像是一次較大的反彈。 由于剛需進場、供需失調、政策寬松、央媒發話等多方面的因素，這次行情不局限于少數一二線城市，而是 覆蓋面廣，涉及大部分的一、二、三線城市。 當然，三線城市行情可能是最后才被蔓延波及的。 03 說實話，北京現在給我的感覺，環境好、學區好、地段好的新房或次新房，價格其實一直在上漲，但是老舊小區價格其實一直在下跌，哪怕這些小區已經做過了老舊小區改造，也依舊不受購房者待見。 例如，陶然亭公園附近的兩個小區，一個壹瓶，一個朱雀門小區，都是出一套搶一套的節奏。 對此，為了深度了解北京樓市，小艾決定走遍北京，踩盤每一個北京新房項目。 對小艾踩盤感興趣的朋友，可以加我微信進群，群里有踩盤具體信息的相關圖文直播。 加我微信：dcbgn6，實時查看北京樓市踩盤圖文直播：

標簽： 一線城市 通貨膨脹 土地市場